Renovatie, levenduurvelening en energieprestatie van nieuwbouw

Hoogniveau-renovatie, gedeeltelijke sloop en nieuwbouw. Uitgangspunten bij renovatie: een levensduurverlenging van 50 jaar en het streven naar een energieprestatie als van nieuwbouw.

Hof loevesteijn, Den haag

• Projectgegevens
• Doelstelling
• Projectomschrijving
• Aanpak
• Kosten
• Energiebesparing

• Energiebesparende maatregelen

Projectgegevens

Doelstelling

Het complex op een nieuwbouwniveau brengen door een ingrijpende renovatie. Levensduurverlenging van de woningen van 50 jaar.

terug top

Projectomschrijving

Situatie In de Haagse wijk Morgenstond, vlakbij het Zuiderpark, ligt Hof Loevesteijn. In de jaren vijftig ontstond op dezelfde plek een voor die jaren trendsettend complex. Het bestond uit vijf woonblokken met in totaal 239 galerijflats en binnentuinen. De gebouwen hadden 4 bouwlagen boven een halfverdiepte bergingslaag. De oorspronkelijke woningen hadden een oppervlakte van 60 m2, waren ongeïsoleerd en hadden geen lift. Sinds de oorspronkelijke bouw zijn er geen renovatiebeurten uitgevoerd.
Aanleiding De woningen waren bouw- en woontechnisch verouderd. Er waren veel onderhoudsklachten. De mutatiegraad was hoog en het complex had een lage boekwaarde. Tegelijkertijd lag een standaard-renovatiebeurt niet voor de hand omdat de oppervlaktes van de woningen en de afzonderlijke vertrekken hierdoor niet groter werden. De bewoners maakten zich sterk voor renovatie in plaats van sloop en nieuwbouw.
De 124 woningen zijn samengevoegd tot 79 woningen. Hierin zijn ongeveer 45 'terugkeerders', meest kleine huishoudens, gehuisvest. In de maisonnettewoningen zijn nieuwkomers, vooral gezinnen, komen wonen. Gemeente Den Haag was bereid om het samenvoegen van de woningen te subsidiëren, vanwege de nieuwe aanpak en het nieuwe product. Ook de verhuiskostenvergoeding is door de gemeente betaald. Voor het koopgedeelte van de herstructeringscomplexen is grondbelasting (meerwaarde) betaald.

terug top

Aanpak

Het besluit om de woningen aan te pakken, viel in 1997. Het complex slopen en er vervolgens nieuwbouw voor in de plaats zetten leek technisch de meest eenvoudige manier. Onder druk van de bewoners is echter het plan ontwikkeld om woningen samen te voegen en een hoogniveaurenovatie uit te voeren. De keuze voor een standaardrenovatie voor 25 jaar verviel. Hierdoor zouden immers alleen de bouwtechnische en niet de woontechnische problemen kleine plattegrond) worden opgelost.

Meer woningtypen
Vanwege de kosten is uiteindelijk de helft van het complex gerenoveerd: gekozen is voor de meest beeldbepalende blokken. Drie kleinere blokken zijn gesloopt ten behoeve van nieuwbouw in de koopsector. Met de opbrengsten van de koopwoningen kon de renovatie gefinancierd worden. Door deze keuze ontstond een zeer grote differentiatie in woningtypes en huishoudens. In zuidwestelijk Den Haag is een tekort aan koopwoningen, seniorenwoningen en huizen voor grote gezinnen. Met het nieuwe Hof Loevesteijn biedt Vestia al deze woningtypen aan.

Huurders
De huurders in het complex hebben een belangrijke rol gespeeld in de 'switch' van een volledig sloop- en nieuwbouwprogramma naar een gedifferentieerde aanpak. Tijdens het gehele traject is intensief overleg gevoerd met zowel de bewonerscommissie in het complex als de individuele bewoners. Van de 79 gerenoveerde huurwoningen is meer dan de helft weer door de oorspronkelijke huurders bewoond.

Planontwikkeling
De gemeente Den Haag heeft een belangrijke rol gespeeld in de planontwikkeling. Haar invloed strekte zich uit over verschillende terreinen:

• Het uiteindelijke woningprogramma (mix van huur- en koopwoningen die ook een mix van huishoudentypes met zich meebracht);
• De stedenbouwkundige uitgangspunten voor zowel openbare ruimte als voor de nieuwbouw;
• Financiële ondersteuning o.a. door een bijdrage in het exploitatietekort op de huurwoningen en de parkeergarage.

Nieuwbouwniveau
Vestia voert momenteel een wijkbreed beleid, gericht op gebiedsontwikkeling. De renovatie van Hof Loevesteijn is een proefproject en dient als pilot voor andere renovatietrajecten. Vestia stelt
zich voor toekomstige projecten tot doel om met een kleinere investering (bijvoorbeeld 2/3 van de nieuwbouwkosten) een vergelijkbare plattegrond-/energiekwaliteit te bereiken als die in Hof Loevesteijn. Het streven was een isolatiegraad en energieprestatie op nieuwbouwniveau. Deze is voor 80% à 90% gehaald. Delaatste procenten bleken in bestaande casco's erg kostbaar
en ingewikkeld te realiseren.

Ruimere plattegronden
Het project is volgens Vestia 'kritisch' voor wat betreft de verhouding tussen kwaliteit en investering. Toch is en blijft Vestia positief: voor minder dan de kosten voor nieuwbouw ontstaan door deze renovatie ruimere plattegronden en bleef een mooi stadsbeeld in stand gehouden. Bovendien kregen de bewoners de gelegenheid om terug te keren naar hun woning of buurt. De woningen komen in aanmerking voor een Groenfinanciering en is er een aanzienlijke Energiepremie erkregen door de isolatiemaatregelen.

terug top

Kosten

Kosten per woning: Aanneemsom €97.000,- (excl. BTW). Totale stichtingskosten per woning: ca. €118.000,- (excl. BTW, inclusief adviseurs, herhuisvesting etc.).

Subsidie: Gemeentelijke subsidie voor het samenvoegen en het plaatsen van liften: 17.000,- per woning. Rentevoordeel vanwege de Groenfinanciering. Energiepremie vanwege de isolatiemaatregelen (€1.800,- per woning).

Huurverhoging: Alle renovatiewoningen vallen onder de sociale sector. Bewoners die terugkeren krijgen verlaagde aanvanghuren. Bij mutatie worden de woningen verhuurd op 90% van maximaal redelijk en/of afgetopt op de IHS-grens.

Energiebesparing

De energiekosten voor de bewoners zijn nog niet bekend. Ondanks dat er door het vergroten van de woningen, meer 'kuubs' zullen moeten verwarmd, zal een lager energiekostenniveau worden gerealiseerd door de energiebesparende maatregelen. Op woongebouwniveau is de EPC bepaald voor en na de ingreep. De EPC is teruggebracht van 4,0 naar 1,37.

terug top

Energiebesparende maatregelen

terug top